Кипрская недвижимость активно растет – рост цен приближается к 10%, объем сделок вырос за прошлый год более чем на 40%. Важнейший драйвер рынка – спрос иностранцев, и геополитическая ситуация позволяет предположить, что поток переезжающих на остров семей в ближайшей перспективе не иссякнет. В пользу продолжения восходящего тренда говорят относительно низкие цены, хорошая отдача от аренды, потенциальное сокращение предложения. Впрочем, при выборе модели для инвестиций не стоит полагаться на то, что прилив поднимет все лодки, надо учитывать неоднородность рынка – с большей вероятностью рост продолжится в премиальном сегменте и в главном экономическом центре Кипра Лимасоле.
Кипр – небольшая страна, однако она на слуху у россиян. До 2022 года – популярное туристическое направление, с 2022 года – место для релокации семей и бизнеса. Очевидно, что приезд десятков тысяч состоятельных людей положительно повлиял на рынок недвижимости, в последний год он растет двузначными темпами. Но есть ли аргументы в пользу продолжения роста рынка или он вскоре начнет охлаждаться?
Для понимания текущего состояния и инвестиционного потенциала рынка кипрской недвижимости нужно оценить несколько факторов, включая состояние и основные драйверы экономики, динамику рынка недвижимости, геополитические и регуляторные факторы.
СОЛНЕЧНАЯ ЭКОНОМИКА
Греческий Кипр – страна с населением около 1,2 млн чел. – небольшая экономика с ВВП около 28 млрд долл. По номинальным душевым показателям Кипр существенно отстает от развитых стран, однако по паритету покупательной способности более доступный Кипр ближе к странам еврозоны и даже немного обгоняет Израиль.
Кипр – страна-курорт. В объеме добавленной стоимости первое место принадлежит торговле и туризму: в 2022 году 3,2 млн туристов дали экономике острова 2,4 млрд евро. Затем по размеру вклада в экономику следуют недвижимость, госуправление, профессиональные услуги. В последние годы экономика Кипра двигается синхронно с европейской, опережая ее на 1–2%. В 2022 г. благодаря восстановлению турпотока и растущим инвестициям в недвижимость рост ВВП составил 5,6%. За 10 лет до этого страна пережила финансовый кризис, связанный с перекредитованностью строительных компаний и долговым коллапсом в Греции, однако с 2015 года вернулась на траекторию роста.
Как во многих других странах на Кипре в конце 2022 года началось замедление, результаты 2023 года ожидаются значительно скромнее – Еврокомиссия прогнозирует прирост ВВП на 2,3 и 2,7% на 2023-й и 2024-й годы. Главные негативные факторы – высокая инфляция (8,1% в 2022 г.), высокие процентные ставки и сокращение спроса со стороны внешнеторговых партнеров.
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
Недвижимость – вторая по размеру отрасль экономики Кипра, ее доля в приросте добавленной стоимости составила в 2022 г. 16%. Сектор восстановился после просадки 2011–2016 гг. в первую очередь благодаря внешнему спросу.
В 2022 гг. было выдано 7 604 разрешений на строительство. Лидерами по количеству и стоимостному выражению стали Никосия и Лимасол – на эти города пришлось по трети выданных разрешений. Несмотря на важность туристического сектора, лишь 3% разрешений пришлось на гостиницы, а более 80% – на жилую недвижимость. Почти 90% – это маленькие проекты, но сектор больших проектов – свыше 990 кв м., вырос в стоимостном выражении в два раза до 1,3 млрд евро.
Рынок активно рос в 2022 и в первом квартале 2023 г. – количество сделок выросло на 19%, а в Пафосе и Лимасоле рост составил 58 и 40% соответственно. Всего за 2022 г. заключено почти 25 тыс. сделок, хотя общее количество транзакций так и не достигло рекордного уровня 2008 г.
Общая стоимость сделок выросла за прошлый год на 41%! Из общего объема рынка в 5,7 млрд евро почти половина – 2,5 млрд – пришлась на Лимасол и еще 20% – на Пафос. Рост количества сделок был зафиксирован во всех ценовых сегментах: 56% продаж квартир пришлось на сегмент 100–300 тыс. евро, однако самый значительный рост (более чем в 2,7 раза) был зафиксирован в сегментах 300–500 тыс. евро и 500 тыс.—1 млн евро.
По уровню цен Кипр в целом соответствует Дубаю, где средняя цена ста метров недвижимости составляет 360 тыс. долл., и кратно ниже Израиля – средняя цена квартиры в Тель-Авиве весной 2023 г. была около 790 тыс. долл. Рост количества и стоимости сделок сопровождается в последний год и значительным увеличением цен – от 6,8% в 2022 году до 9,7% в первом квартале 2023 г. Впрочем, если смотреть на показатели за последние 10–12 лет, заметна волатильность рынка: с 2011 по 2016 гг. динамика цен была отрицательной.
Немаловажно, что опережающим темпом по сравнению с ценами продажи растут ставки аренды жилья. В первом квартале стоимость аренды домов и квартир в Ларнаке выросла на 38 и 31% соответственно, квартиры в Пафосе подорожали для арендаторов на 27%. Средние цены на аренду растут уже пять лет.
ХАРАКТЕР СПРОСА
Кипрская недвижимость – рынок, на котором определяющую роль играет иностранный спрос. В 2022 г. почти 6000 сделок – 44% от общего числа – было зарегистрировано негражданами. По сравнению с предыдущим годом доля иностранцев выросла на 61%.
Структура спроса в разбивке на иностранцев и киприотов отражает характер расселения на острове. Если в трех международных центрах и прибрежных городах – Лимасол (в городе с населением 235 тыс. чел. до четверти жителей составляют россияне), Пафос, Ларнака — иностранцы играют существенную или, как в случае Пафоса, доминирующую роль (там на долю киприотов приходится лишь 29% сделок), то далекая от моря столица Никосия – это внутренний город, где доля иностранцев в покупках составила всего 13%.
Кипрская модель с высокой долей иностранцев напоминает другой популярный рынок недвижимости – Дубай. Похож и подход к привлечению людей – обе страны практикуют открытость и выигрывают в периоды геополитической нестабильности. Дубай за последние годы получил большой приток состоятельных людей из Азии и России, на Кипр с 2022 г. также переехало не менее 50 тыс. россиян и украинцев, сегодня в недвижимость на острове все активнее инвестируют израильтяне. На этом параллели с ОАЭ не заканчиваются – обе страны привлекают новых жителей теплым климатом, облегченным режимом получения вида на жительство, налоговыми преференциями, британским правом, распространенностью английского языка.
«Экспортная» модель рынка недвижимости вкупе с большой долей строительства в экономике несет определенные риски. В то же время, кипрский рынок представляется более устойчивым, чем дубайский. Он в меньшей степени зависит от иностранцев: если в Дубае их доля достигает 93%, то на Кипре – 22%, Кипр входит в ЕС и среди покупателей жилья высока доля граждан европейских стран, для многих покупателей он культурно ближе эмирата. Страна развивает свой имидж «европейской дачи», где в теплом климате хорошо жить и пожилым, и молодым, есть образовательные сервисы, гастрономия, доступные цены.
Впрочем, у Кипра есть и свои специфические проблемы – разделенность острова на греческую и турецкую часть с 1970-х годов означает тлеющий конфликт, который может получить негативное развитие. Не до конца преодолены и проблемы в банковской системе.
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ. ЕСТЬ ЛИ ПОТЕНЦИАЛ
Анализ текущего состояния экономики Кипра, рынка недвижимости и его динамики позволяет дать определенные ориентиры для инвесторов.
Общеэкономический прогноз на ближайшие годы относительно скромный: рост экономики, как и увеличение туристического потока обещают оставаться в пределах 2–3%.
В то же время объемы продаж недвижимости продолжают расти. Положительное воздействие на рынок продолжает оказывать геополитическая обстановка. Не иссякает приток русскоязычных релокантов – это видно и по покупке, и по аренде жилья, а недавно добавилась и новая категория – израильтяне. Война в Израиле стимулирует их готовить «запасной аэродром» недалеко от дома. Израильтяне активно арендуют и покупают недвижимость в Ларнаке, что вызывает рост цен в этом еще недавно доступном городе.
В пользу продолжения восходящего тренда говорят еще два показателя. Во-первых, сокращение выданных разрешений на строительство — в первом квартале 2023 г. оно составило 12,7% — говорит о скором сжатии предложения. Во-вторых, двузначные темпы роста арендных ставок — это может стимулировать инвесторов к приобретению квартир для сдачи в аренду: отдача здесь будет в 2,5–3 раза выше, чем в Израиле.
Впрочем, выбирая регион и сегмент для инвестиций в жилье надо быть осторожным – не все города имеют потенциал роста цен, с инвестиционной точки зрения более дорогой Лимасол может оказаться более перспективным как экономический центр, привлекающий бизнес, высокооплачиваемых специалистов, развивающий новые девелоперские проекты. Статистика позволяет предположить, что опережающими темпами продолжит расти именно премиальный рынок в крупнейших приморских центрах. Количество сделок свыше 1 млн евро увеличилось с 2021 по 2022 г. на 76%, при этом в Лимасоле и Пафосе их число удвоилось. Грамотная инвестиционная стратегия должна будет учитывать не только ценовой сегмент и географию, но и модель вложений – это может быть арендное жилье, новое жилье в уже строящихся проектах или вход на рынок через девелоперские компании.