Автор статьи: Андрей Виноградов, SmartGen Israel.
Один из самых частых вопросов, который наv задают в последнее время: что будет с ценами на недвижимость в Израиле? Чрезвычайно важный вопрос, который заставляет задуматься инвесторов по всему миру, спекулянтов на рынке недвижимости и просто заинтересованных в приобретении заветных метров людей.
Этот вопрос относится к разряду вечных и, рассматривая его, предлагаем не заниматься гаданием на кофейной гуще, а заглянуть в прошлое и рассмотреть, как вёл себя рынок недвижимости Израиля в периоды кризиса с момента образования государства (источник - статья в израильской газете GLOBES, автор Арик Мировский).
Первый кризис: спекулятивный рынок из-за пособий немецкого правительства (пособие для выживших в лагерях гетто).
Первый зафиксированный и проанализированный кризис обрушился на Израиль в середине 1960-х годов. Для исторической точности, в 1950-х годах, возможно, тоже был кризис на рынке недвижимости, однако он не задокументирован в официальных документах - ни в Центральном статистическом бюро Израиля, ни в Банке Израиля. Возможно, это связано с тем, что в первое десятилетие в стране жилищный сектор был полностью под контролем правительства и большая часть деятельности по строительству жилья была предназначена для новых репатриантов, цены на жилье не фиксировались (статистика цен на жилье не велась).
Первое упоминание цен на жилье зафиксировано в 1959 году. В 1960 году цены на жилье выросли номинально на 2.3% по сравнению с 1959 годом, а в 1961 году на 6.7% по сравнению с 1960 годом. Темпы роста постепенно увеличивались и затем, к 1965 году, был зафиксирован дополнительный реальный рост цен почти на 50%.
Что же привело к такому резкому скачку? В ежегодных отчетах Банка Израиля за 1960-ые года говорится о главном факторе роста цен на жилье тех лет - большой денежный поток в виде пособий от немецкого правительства пережившим Холокост, который привел к массовому скоплению квартир со стороны, получающих упомянутое пособие.
«Большая часть полученных компенсаций была направлена на покупку квартир» - говорится в отчете Банка Израиля в 1964 году. В то же время произошла значительная девальвация лиры (израильская валюта на тот момент), что побудило получателей компенсаций инвестировать в квартиры, потому что нестабильность валюты «сделала их хорошей заменой валютным активам, чья привлекательность упала в связи с девальвацией» - пояснил центральный банк Израиля.
Результатом выплачиваемых компенсаций немецким правительством стало создание спекулятивного рынка. Но что же на самом деле привело к кризису, который произошел между 1965 и 1967 годами? Банк Израиля объяснил это одноразовым скачком спроса на недвижимость в связи с выплаченными компенсациями.
В 1966 году был поднят земельный налог на прибыль с продажи недвижимости, что и стало решающим фактором для остановки и постепенного снижения цен на недвижимость в 1966 году. Однако были и другие причины. Прежде всего экономическая ситуация, которая привела к серьезной рецессии. Ситуация с падением спроса на жилье отражала тревогу израильтян по поводу своего экономического будущего- говорится в отчете банка Израиля.
Второй кризис: чрезмерное строительство после войны Судного Дня.
После шестидневной войны в 1967 году, когда цены подскочили примерно на 80%, до 1973 года, рынок столкнулся с наихудшим кризисом рынка недвижимости в своей истории.
Послевоенный экономический кризис начал инфляционный процесс, который стал разрушительным в 1980-х годах и сопровождал страну в течение полутора десятилетий. В то же время активное участие государства в строительной отрасли вызвало немало проблем: Авраам Офер, тогдашний министр жилищного строительства, запустил массовую программу строительства, финансирование которого шло из средств государственного бюджета. На рынок было выброшено большое количество квартир, что привело к тому, что рынок недвижимости оказался переполнен нераспроданным жильем.
В этот период между 1974 и 1977 годами, в рамках государственного строительства, было построено 100,000 единиц квартир для молодых пар. Это подавило частный рынок, вызвав снижение объемов строительства. Поток был настолько сильным, что в 1976 году и в начале 1977 года министерству жилищного строительства пришлось буквально спасать и оказывать помощь государственным жилищным компаниям, предоставляя им кредиты и скупая не проданное ими жилье. На фоне кризиса на рынке недвижимости инфляция в стране приобретала все более чудовищные темпы. Так, например, в период с октября 1975 года по октябрь 1976 года цены на жилье выросли на 8%, и этот показатель можно было бы назвать респектабельным, если бы индекс потребительских цен не увеличился на 36% в этом году, что, конечно, означает реальное резкое падение цен. В целом, в тот же кризис цены на жилье упали примерно на 37% в реальном выражении.
Третий кризис: гиперинфляция 1980-х годов.
Политические потрясения и приход «Ликуда» к власти привели к изменению ситуации и цены на жилье снова начали расти в период между 1978 и 1984 годами, но разрушительные последствия гиперинфляции и ливанской войны очень быстро дали о себе знать. Например, цены на жилье в 1984 году выросли на 378% по сравнению с предыдущим годом, но реальный рост составил всего лишь 0.9%. В 1985 году номинальный рост достиг 286%, но реальная цена упала на 5%. Экономика в целом стагнировала. Процентные ставки резко выросли в попытке остановить инфляцию, но до стабилизационной программы правительства в 1985 году ситуация только ухудшилась, а активность в отрасли упала.
В то время было очень сложно узнать какова реальная цена недвижимости из-за гиперинфляции, а темпы строительства начали резко падать. В 1989 году, накануне большой волны новых репатриантов из стран бывшего союза, было начато строительство менее 20,000 единиц жилья. Когда туман рассеялся, стало ясно, что цены на жилье упали примерно на 22% за эти годы.
К 1997 году ситуация изменилась и цены снова начали расти. Основной причиной для этого, конечно же, стала очередная волна новых репатриантов, приехавших в Израиль из бывших советских республик.
Чтобы ускорить темпы строительства, Ариэль Шарон, тогдашний министр жилищного строительства, разработал программу, гарантирующую подрядчикам выкупить у них не приобретенные на рынке квартиры. Подрядчики могли быть уверенны в том, что, если они не смогут продать построенное ими жилье, правительство выкупит его у них, а также получение льгот от правительства тем, кому удастся ускорить строительные работы и сдать проекты в кратчайшие сроки.
Четвертый кризис: признаки растущего неравенства в стране.
С конца 1996 по 2007 год начался самый продолжительный кризис на рынке недвижимости, который имел несколько аспектов:
Во-первых, цены на жилье упали.
Во -вторых, увеличились затраты на строительство, а низкая рентабельность подрядчиков вызвала значительное снижение числа начавшихся строительных работ.
В-третьих, в период с 2001 года по начало 2004 года экономика переживала серьезный экономический спад. На то было несколько причин: 10 марта 2000 года лопнул Пузырь доткомов, что привело к обвалу индексов высокотехнологичных компаний NASDAQ Composite; антитеррористическая операция израильской армии «Защитная стена» ; события второй палестинской интифады и, конечно же, события 11 сентября. Эта бурная смесь и привела к значительному падению ВВП, что привело к еще большему падению на рынке недвижимости.
В-четвертых, в годовом отчете за 2005 год Банк Израиля обнаружил тревожные данные, на которые правительство вынуждено было отреагировать, но это произошло лишь десять лет спустя: в то время, как упали цены на дешевое жилье (доступное среднестатистический израильской семье), элитная недвижимость выросла в цене. В ЦБ пришли к выводу, что это может быть отчасти связано с увеличением экономического и социального неравенства в стране.
Еще одна из возможных версий, которая рассматривалась - к концу 1996 года ощущался большой переизбыток квартир в результате интенсивного строительства в первой половине того десятилетия, значительно превышающего текущее потребление. Потребовалось десять лет, чтобы этот избыток запасов единиц жилья был поглощен на рынке. Результат - реальное падение цен более чем на 20%. Начало строительства снова резко упало в начале первого десятилетия 2000-х годов- в год строилось около 30,000 квартир. Со временем переизбыток обернулся снова дефицитом и цены пошли вверх.
Пятый кризис: COVID-19 - что ждать от цен на недвижимость.
С начала 2008 года цены на недвижимость в среднем выросли на 140%, а в период с 2008 по 2009 год, в самый разгар финансового мирового кризиса, цены на недвижимость в Израиле выросли только за один год на 36%. Опыт прошлых лет свидетельствует о том, что меры, принятые правительством для того, чтобы хоть как-то повлиять на рынок недвижимости, не увенчались успехом. На протяжение последних 7 лет было принято много попыток, призванных разрешить жилищный кризис в Израиле: изменения налогового законодательства, запуск ряда правительственных программ, нулевой НДС, "цена для новосела". Как свидетельствуют эксперты банка Израиля, все эти программы скорее имели обратный эффект. Согласно отчетам ЦБ, объявленные правительством программы, привели к росту спроса на квартиры на общем рынке недвижимости вместо ожидаемого сокращения, также отмечено, что срок, уходящий на возведение нового жилья, до сих пор не сократился. Подрядчики стараются затягивать строительство, чтобы дождаться следующей волны повышения цен. Сможет ли пандемия сделать то, что не удалось правительству? Я думаю, что ответ на этот вопрос не заставит себя долго ждать.
Перед тем, как делать выводы, стоит учесть ряд долгосрочных перспектив, которые предоставляет израильский рынок недвижимости:
- Количество земельных участков, которые могут быть выделены под строительство недвижимости в Израиле, очень ограничено, и в дальнейшем их будет еще меньше.
- Темпы роста населения – около 2 процентов в год, по сравнению со средним показателем для стран OECD 0.5 процента.
- Репатриация - в 2019 году в Израиль прибыли 34,000 репатриантов, что на 18% больше, чем в предыдущем году. Ожидается что в 2020-21 годах этот показатель может достичь 100,000 репатриантов, а это примерно 30,000 новых семей, нуждающихся в жилье.
- Спекулятивные инвестиции на рынке жилья - низкая учетная ставка Банка Израиля и низкие ставки по ипотеке облегчают покупку недвижимости для последующей перепродажи.
- Замедления темпов строительства - падает рыночное предложение, что неизменно ведет к росту цен.
- Несмотря на рост числа продавцов, готовых снизить цены, обвала цен ожидать не стоит, так как готовность продавцов к компромиссу остается в рамках 5%-6%.
- Падение биржевых котировок - повысит привлекательность инвестиций в недвижимость.
Мы будем рады более подробно проконсультировать вас. Обращайтесь по адресу: smartgen@smartgenisrael.com