Марк Ойгман для РБК: Стоит ли инвестировать сейчас в израильскую недвижимость

Израильский рынок жилой недвижимости не входит в число медийно раскрученных, однако он предлагает очень привлекательное сочетание доходности и долгосрочной стабильности. Инвестиция в израильскую жилую недвижимость может быть интересна для консервативной части портфеля инвестора.  За последние пять лет цены выросли на 37%, за пятнадцать – в 2,4 раза, среднегодовой рост составлял почти 6%. Важно, что рынок развивается без существенных просадок, демонстрируя устойчивость как к глобальным, так и к локальным неурядицам. Сегодня рынок входит в новую стадию роста, и у инвесторов есть неплохая возможность вложиться перед новым ускорением. Для принятия решения важно понять некоторые базовые правила и тенденции израильского рынка.

Об особенностях рынка израильской жилой недвижимости рассказывает Марк Ойгман, CEO мультисемейного офиса SMARTGEN, международный инвестор и банкир, специалист в области управления благосостоянием - от инвестирования и размещения на международных платформах до защиты и планирования преемственности.

Индекс цен на жилую недвижимость в Израиле в 2009–2024 годах

(2009 = 100)

Источники: Kanta, Центральное бюро статистики Израиля, анализ SMARTGEN

Почему мы верим в рост?

Цены на жилую недвижимость в Израиле высоки: цена квадратного метра в центре Тель-Авива превышает $17 тыс. – это уровень самых дорогих городов мира. Жилье в других городах и регионах страны дешевле, но факт остается фактом Израиль – дорогая страна, средняя цена квартирной сделки в стране во втором квартале 2024 года составила $626 тыс. (2,33 млн шек.). Может возникать опасение: стоит ли входить в и без того дорогой рынок и есть ли у него потенциал роста? Тем более, с учетом постоянной геополитической напряженности на Ближнем Востоке.

Эксперты по израильской недвижимости единодушны в своем мнении: рост цен, по прогнозам, продолжится. Это утверждение поддерживается историей значительного роста рынка, пониманием фундаментальных факторов, влияющих на спрос на недвижимость в стране, а также текущей конъюнктурой.

Стабильность роста – за последние пятнадцать лет цены на жилую недвижимость выросли в 2,4 раза. Примечательна и низкая волатильность – в отличие от многих популярных рынков жилья, цены на недвижимость в Израиле слабо реагируют на глобальные экономические кризисы. На 20-летнем периоде цены показывали снижение лишь в три года и как правило не более 1%, что с лихвой компенсировалось двухзначными годовыми цифрами в другие периоды. Что касается локальных военных конфликтов, то рынок недвижимости реагирует на них слабо: некоторые вспышки оказывали негативное воздействие на рынок жилья, но, во-первых, снижение было краткосрочным и незначительным, а во-вторых, окончание конфликтов только подстегивало спрос и цены опять устремлялись вверх.

Фундаментальные факторы - высокие цены на недвижимость в Израиле – не случайность. Израиль – развитая страна, входящая в топ-15 в мире по душевому ВВП. Для оценки перспектив рынка недвижимости важнее, что экономика растет опережающими темпами, в первую очередь за счет высокой роли высоких технологий. В этом году рост ВВП будет скромным – по оценкам Банка Израиля - около 1,5%, но уже на 2025-й большинство аналитиков, включая OECD и JP Morgan дают прогноз в районе 4,5%. Другой важный фактор для рынка недвижимости – демография. Израильское население растет быстрее, чем в большинстве развитых стран (около 2% на фоне нулевого роста в Европе), причем это устойчивый внутренний рост за счет рождаемости. Растет и продолжительность жизни. К середине века население страны вырастет в полтора раза — с нынешних 10 млн до 15 млн человек. Больше людей, которые живут дольше, требуют большего пространства для жизни.

Конъюнктура - сегодня на рынке недвижимости сложилась интересная и отчасти парадоксальная ситуация: после замедления в первых кварталах 2023 года он вернулся к активному росту в самый разгар конфликта с ХАМАС, рост продолжается уже девять месяцев. Это, отчасти, стало неожиданностью для некоторых аналитиков, однако при ближайшем рассмотрении видно, что для такого роста сложились объективные предпосылки. Оценка ситуации позволяет предположить, что рост цен ускорится, когда период напряженности закончится и экономика перейдет к восстановительному росту.

Рынок недвижимости сегодня

После пандемии рынок недвижимости начал быстро расти, в том числе благодаря буму в важном для Израиля хайтек-секторе: в 2021–2022 годах цены на жилье росли на 13–14% в год. Однако на рубеже 2022 и 2023 годов началось охлаждение. Стремясь обуздать инфляцию, Банк Израиля всего за год поднял учетную ставку с 0,1% до 4,75%. В результате платежи по ипотеке выросли в разы, что на время умерило аппетит израильтян к покупке недвижимости. В 2023 году рынок замер – цены впервые за долгие годы зафиксировались, значительно снизилось количество сделок. Начавшаяся осенью 2023 года война с ХАМАС, казалось, может только усугубить ситуацию.

Но рынок повел себя парадоксально. Уже в ноябре 2023 года, буквально через два месяца после начала конфликта 7 октября, рынок перешел к росту, который продолжается уже более девяти месяцев. Количество сделок на рынке жилья во втором квартале 2024 года было почти на 80% выше, чем в конце 2023 года, в Тель-Авиве рост составил 145%. Индекс цен по стране с ноября 2023 по июль 2024 года вырос на 6%, средняя цена сделки выросла до 2,33 млн шек. ($626 тыс.), за полгода увеличившись на 133 тыс. шек. (36 тыс. долл.). Цена четырехкомнатной квартиры в Тель-Авиве за полгода прибавила в цене 217 тыс. шек. ($58 тыс.) и к лету достигла 4,75 млн шек. ($1,28 млн). Значительно выросла активность инвесторов, демонстрируя веру в потенциал рынка: впервые с 2022 года число инвестиционных сделок по покупке недвижимости превысило число сделок по продаже инвестиционных объектов.

Цены на четырехкомнатные квартиры в некоторых городах Израиля

(млн шек. (1 млн шек. » $273 тыс.), 2 кв. 2024 г.)

Источники: Globes, Центральное бюро статистики Израиля, анализ SMARTGEN.

Чем объяснить возвращение рынка к росту?

Во-первых, рынок нашел финансовое равновесие. Потенциальные покупатели поняли, что скорого снижения ставки ждать не стоит и, чем тратить деньги на аренду, лучше начинать инвестировать в собственное жилье. С другой стороны и застройщики, оказавшись в сложной ситуации, стали более сговорчивы, чем были еще за год до этого, в разгар бума 2022 года. В частности, растет популярность «сделок 20–80», покупатель вносит 20%, а оставшиеся 80% – через несколько лет. Нередко соотношение «20-80» смещается в пользу покупателя до «10-90» или даже «7-93».

Во-вторых, покупателей подтолкнуло к действиям ожидание усиления дефицита жилья. Это – системная проблема для Израиля, связанная в том числе с бюрократическими процедурами: недостаточно земли, слишком долгие сроки получения разрешений, слишком зарегулирован рынок. Количество выданных разрешений на строительство значительно отстает от спроса, увеличивая разрыв между спросом и предложением из года в год. По оценкам Бюро статистики дефицит жилья в 2021–2023 годах, когда в страну приехало более 120 тыс. мигрантов, превысил 22 тыс. квартир, это 15% запланированного государством объема строительства. При этом в конце 2023 года до половины строек в стране было приостановлено: из-за конфликта с ХАМАС рабочие-палестинцы потеряли возможность ездить в Израиль. Проблема с рабочей силой решается, но не так быстро, как хотелось бы, а значит дефицит будет нарастать, толкая вверх цены.

Что ждет рынок в ближайшее время? Ряд факторов может говорить в пользу продолжения и даже ускорения роста. Во-первых, на 2025 год большинство аналитиков прогнозируют высокие – 4,5% — темпы роста ВВП страны. Во-вторых, ускорить рынок может ожидаемое снижение учетной ставки и новый приток репатриантов, в первую очередь из западных стран, где евреи чувствуют себя все менее безопасно. Еще один фактор в пользу входа в рынок сегодня – низкий шекель. Прогнозируемое укрепление израильской валюты после окончания конфликта на 8–10% увеличит и долларовые цены на недвижимость. Наконец, сегодня застройщики еще сговорчивы и готовы предложить комфортные условия.

Полная версия статьи на РБК Pro